万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京(jīng)东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷有名(míng)的(de)融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集究极绿宝石满级了还能刷努力值吗 究极绿宝石5.4努力值怎么刷团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过(guò)多(duō)元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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