导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做ng>=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工(gōng)作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做　

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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