万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处23岁属什么生肖置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖(mài)北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　23岁属什么生肖这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。