导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户(hù)数

　　一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗trong>=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一(yī)步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增(zēng)长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的(de)差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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