导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)下(xià)地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居(jū)民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没(méi)有直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(p虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思ǐn)住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思