万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意外走(zǒu)红(hóng)，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开(kāi)发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让(ràng)，可(kě)以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的市场(chǎng)强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的p>

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实(shí)控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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