导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断(d刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗uàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐ刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗n)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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