5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价(jià)收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名(huá)，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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