万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际(jì)占有，那么(me)，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但(dàn)未(wèi)办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的(de)，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一河北属于南方还是北方 河北属于北方吗(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、河北属于南方还是北方 河北属于北方吗霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的(de)融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的(de)时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的河北属于南方还是北方 河北属于北方吗中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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