一线(xiàn)城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手(shǒu)房指导价的消息在(zài)房(fáng)产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什么这么重要？首先(xiān)二手房指导价被(bèi)称为“核弹级”政策，其次深(shēn)圳(zhèn)几乎是(shì)最后一个还在“认真”实施这条政策的城市，最(zuì)后深圳是(shì)房价(jià)前三的核心城市(shì)。所(suǒ)以，深圳的一举(jǔ)一动(dòng)都具(jù)有风向标意义。

　　有分析人士指出，深(shēn)圳二手房(fáng)指导价如果取消，首(shǒu)先(xiān)有利于(yú)深圳(zhèn)二手房回暖(nuǎn)，然后二(èr)手房回暖有(yǒu)利于深圳(zhèn)楼市总(zǒng)体回暖，最(zuì)后深圳楼(lóu)市回暖有利(lì)于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳(zhèn)疯传“二手(shǒu)房指导价”正式结束(shù)。传(chuán)言称：二手房(fáng)贷款(kuǎn)不按(àn)官方参考(kǎo)价（指导价），银行(xíng)核(hé)定房价(jià)以网签备案价(jià)和评(píng)估价孰低为准。

　　自(zì)此，参考价真正(zhèng)变成(chéng)了“参考价”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到(dào)官方(fāng)文件。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息(xī)，目前(qián)深(shēn)圳多家大(dà)行(xíng)表示(shì)“尚未接到(dào)正式通知，目前仍按参考价办理按(àn)揭(jiē)”。所以还需要持续的(de)关注。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃进认(rèn)为(wèi)，本次政(zhèng)策大(dà)概率为真，更多(duō)体现为银(yín)行贷款等领域按(àn)照新的规则进(jìn)行，但不会出(chū)台正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事(shì)情，是不用发文(wén)件的。毕竟可以“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日，深(shēn)圳楼(lóu)市(shì)二手房指导价横空出(chū)世。当时，深圳一口气公布了(le)全市3595个小区的参考价(jià)，很多(duō)南山、福田、宝(bǎo)安中(zhōng)心区(qū)的高(gāo)价(jià)盘(pán)，直(zhí)接(jiē)按照当时的市场价(jià)打了5折、6折来“指导”，银行只能按照(zhào)指导(dǎo)价来(lái)计算(suàn)首付、发放贷款。

　　当时大家(jiā)还不(bù)觉得厉害，但经历了(le)这两年(nián)的痛苦，才深(shēn)知(zhī)为啥叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举(jǔ)个(gè)例子，市场价1000万(wàn)的房子，如果不“指导”，可以首付(fù)3成即(jí)300万；如果指(zhǐ)导(dǎo)价打七折即(jí)700万(wàn)，那么首付3成210万，加(jiā)上需要全(quán)款支付的部分，实际首付去到(dào)了(le)510万，相(xiāng)当于首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这(zhè)直(zhí)接让大(dà)批量买家，失去了(le)购(gòu)房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手(shǒu)房参考价(jià)以后(hòu)，东莞、宁波、成都、三亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政(zhèng)策的“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据安(ān)居客的统计，实(shí)施(shī)二手房指导价的(de)10个城市，有(yǒu)8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手(shǒu)房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全(quán)国70个大中(zhōng)城市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出(chū)了沉重(zhòng)代价

　　据深(shēn)圳乐有家研(yán)究中心(xīn)数据显示：成(chéng)交(jiāo)量上(shàng)，二手房指导(dǎo)价(jià)出(chū)台(tái)当年，深(shēn)圳二(èr)手住宅成(chéng)交量同比下滑(huá)57％。2022年继续(xù)腰斩，成(chéng)交量同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十(shí)年最(zuì)低(dī)记录，相较2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导(dǎo)价发布当月(yuè)相(xiāng)比，如(rú)今二手房(fáng)挂牌价(jià)低于及接近参考价的50克有多少参照物图片，50克有多少参照物(de)房源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二手房成(chéng)交TOP10小区(qū)中，过半成交(jiāo)价(jià)低(dī)于参考价。<50克有多少参照物图片，50克有多少参照物/p>

　　只有真实经历(lì)其(qí)中的人，才能深切(qiè)的感知其威力。

　　深圳(zhèn)房(fáng)东，斩仓的(de)新闻不绝(jué)于(yú)耳。

　　据说一位(wèi)码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产(chǎn)。据媒(méi)体推测(cè)，如果案例(lì)属实，买家的实际购房成本(běn)高达20万/平，目前(qián)价格跌至(zhì)14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷(dài)和持有成本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深圳一(yī)大批(pī)人这两年感受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手房(fáng)成交量创下多年新低，学区房神话(huà)不再，房产(chǎn)中介的(de)日子难过(guò)，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调(diào)下，2022年以来，实施了(le)二(èr)手(shǒu)房指导价的城(chéng)市陆(lù)陆续续低调退出，目(mù)前只有深(shēn)圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义(yì)明显

　　最(zuì)近一线城市(shì)也不端着了。

　　近日(rì)，北京在房(fáng)山区试点(diǎn)多子女家庭(tíng)和职住平衡家庭购房支持政策。上(shàng)海也(yě)考虑予(yǔ)以多孩家庭在新房计分制度政策上(shàng)的(de)支持。

　　从最(zuì)新公布的3月份(fèn)70个大中(zhōng)城(chéng)市商(shāng)品住(zhù)宅销售价格变动情况来看，广(guǎng)州、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年依然是(shì)下降(jiàng)的。

　　北京(jīng)、上海(hǎi)已经同比增长了，其他二线城市如杭(háng)州、成(chéng)都、南(nán)京、合(hé)肥等城市价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急(jí)吗？

　　事实上，上(shàng)面可能(néng)更急。3月份，两部门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带押过(guò)户”全国实(shí)施，这是一(yī)条被广泛好评(píng)的新政。对于激活二(èr)手房(fáng)交易，具有定(dìng)海(hǎi)神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更是指(zhǐ)出(chū)：建筑(zhù)业、房地产企(qǐ)业(yè)要(yào)发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识，从字面理(lǐ)解一(yī)下这两个词(cí)，意思(sī)就是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如果(guǒ)不行(xíng)了(le)，上面(miàn)不就塌了嘛？压(yā)舱(cāng)石如果(guǒ)压不住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶(fú)持楼市的政策，还(hái)有一大(dà)波正在路上...

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