文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及(jí)违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产也不能例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决(jué)了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按(àn)照工(gōng)程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％德先生赛先生指的是什么人，五四运动德先生赛先生指的是什么。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为(wèi)公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内(nèi)部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分，法律(lǜ)要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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