饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行(xíng)明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市场成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易(yì)，由(yóu)于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很多(duō)中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居(jū)民造(zào)成额外(wài)的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重点，将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》将是对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供(gōng)的(de)基(jī)本服务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平(píng)的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲(gāng)领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细(xì)则，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规(guī)范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可(kě)能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》 line-height: 24px;'>将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了(le)房(fáng)价。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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