OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价(jià)格(gé)继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居(jū紫菜是不是海鲜)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备一定的投(tóu)资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受(shòu)不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理(lǐ)人(rén)就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队表示了对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确(què)实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约(yuē)保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得(dé)到解紫菜是不是海鲜决(jué)。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作了(le)一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一(yī)些差(chà)异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业。租户自(zì)身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业(yè)空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次(cì)扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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