导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等因素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是(shì)流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生(shēng)了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民(mín)已(y非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么ǐ)经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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