OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并不会从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事(shì)高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格(gé)表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计(jì)签署意(yì)向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了(le)新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测(cè)试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化(h食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思uà)为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户(hù)。虽然收(shōu)了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有(yǒu)那么多储备租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳(wěn)定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在(zài)市(shì)场活(huó)跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后(hòu)，张江这边也(yě)作(zuò)了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项目在(zài)给(gěi)租(zū)户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千多(duō)平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大(dà)园单(dān)层以一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张(zhāng)江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项(xiàng)目，这些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基(jī)金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解(jiě)当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市(shì)场的信(xìn)心(xīn)。”

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