饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收(shō方差分析英文缩写，方差分析英文翻译u)费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背(bèi)景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院(yuàn)住房(fáng)政策研究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易(yì)成本较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介利用信息不对称(chēng)等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易(yì)过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮(fú)幅度(dù)最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综(zōng)合方差分析英文缩写，方差分析英文翻译计算(suàn)出(chū)合适的中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提供的基本服务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按规(guī)定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各(gè)家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则(zé)，还需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业(yè)性提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为向购房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的(de)基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于(yú)变相(xiāng)推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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