饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在(zài)利用房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海(hǎi)为例，二手房占市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收费夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部(bù)分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特(tè)别(bié)复(fù)杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示(shì)，本(běn)着(zhe)“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对(duì)收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平(píng)均(jūn)水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入(rù)国(guó)家企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　加湿器必须加纯净水吗，加湿器用纯净水太贵怎么办水张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对(duì)交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因(yīn)部分(fēn)购房者(zhě)处(chù)于弱势地(dì)位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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