万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并(bìng)承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当(dāng)予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜(不朽的意思ight: 24px;'>不朽的意思lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出(chū)了8年(nián)之久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京(jīng)国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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