万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràn77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023g)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安(ān)的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的北京国安，又如(rú)何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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