“现在的房地(dì)产很(hěn)难再(zài)出现像(xiàng)过(guò)去(qù)十年(nián)的系统性行情。”思(sī)睿集(jí)团合伙人(rén)、首(shǒu)席经济学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业(yè)来看(kàn)，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀到了最(zuì)底部，而且(qiě)是反复地杀到了底部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔法重要(yào)参(cān)考(kǎo)

　　那么如何感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲寻找房地产个股的阿尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房地(dì)产(chǎn)赛道(dào)中进行选择，需要非常小心，避免选了(le)半天，标的(de)公司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需要(yào)满足以下(xià)三个基准：有大(dà)的(de)国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房地产的开(kāi)发(fā)资金来源(yuán)，可以发现，其(qí)实银行的信(xìn)贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来自新(xīn)盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房的(de)销售情况相较一般。再(zài)关(guān)注一下，哪些房企(qǐ)能从银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那(nà)些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行(xíng)业(yè)出现了一个(gè)很明显的分化，无论是在销(xiāo)售，还是融资等各(gè)个(gè)方面都非常明(míng)显。现在(zài)有国资背景的房企在资本(běn)市(shì)场表(biǎo)现相对较好，但没(méi)有(yǒu)国资背景的民营房(fáng)企(qǐ)股(gǔ)价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特(tè)别(bié)重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优势(shì)，更具体一(yī)点，就(jiù)是(shì)它(tā)的净借(jiè)贷水平（净负(fù)债率）是不是行业内(nèi)的最低水平(píng)；利润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本(běn)是否是行(xíng)业内(nèi)最低的；建安成本是否也是业内最低(dī)的；这(zhè)些都是我们看重的一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能够同时满(mǎn)足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并不多。即便是(shì)在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍(réng)有部分房企(qǐ)出(chū)现了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据整理发现(xiàn)，截(jié)至(zhì)2022年末，天房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力(lì)地(dì)产、西藏(cáng)城(chéng)投(tóu)、中交地(dì)产、中国武夷等国(guó)央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投(tóu)感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲发展、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中(zhōng)的(de)两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企房(fáng)企，其财务指(zhǐ)标称得上完全健康的仍是少数(shù)。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国(guó)央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有助于(yú)房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过于激(jī)进(jìn)的扩张拿地节奏也有可(kě)能让房(fáng)企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置(zhì)的(de)一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来了(le)，其开始(shǐ)在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负(fù)债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新购(gòu)入地块也实现了快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预(yù)计今年会有更(gèng)多的楼盘(pán)入(rù)市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身(shēn)储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一(yī)线城市，另(lìng)外一半(bàn)也(yě)主要集中在(zài)强二(èr)线和(hé)二线(xiàn)城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩张是(shì)有节制地(dì)扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房企的(de)扩张速度(dù)让人感(gǎn)觉又回(huí)到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企业的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张(zhāng)得(dé)太(tài)快，但(dàn)未(wèi)来(lái)的两(liǎng)年市场(chǎng)没有(yǒu)想(xiǎng)象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈(chén)昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比例(lì)如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前(qián)房地产行业(yè)的复苏速(sù)度并没有那么(me)快，所(suǒ)以要(yào)规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水(shuǐ)平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的(de)房企梳理发现，中交地产、中国金茂(mào)、华发股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是，华(huá)润置(zhì)地(dì)、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇(shé)口、龙湖(hú)集团等房企在践行较(jiào)积(jī)极的拿(ná)地策略的同时，也(yě)较(jiào)好地控制了(le)公司的扩张速度(dù)与净负(fù)债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企(qǐ)

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家(jiā)”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现上，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的融资(zī)成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能(néng)够(gòu)做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不(bù)意味着，民营企业中就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机(jī)构(gòu)的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的十大流通股(gǔ)东中新进了(le)“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回(huí)报灵活配置混(hùn)合(hé)型证(zhèng)券(quàn)投资基金”“全国社(shè)保基(jī)金一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限公司就长期持(chí)有(yǒu)滨江集(jí)团。根据一季报，该资(zī)产公司(sī)的几(jǐ)只产品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股(gǔ)价表(biǎo)现(xiàn)等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次(cì)实(shí)现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更(gèng)是实现了(le)扣非(fēi)归母净利(lì)润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨江集团(tuán)扎根杭(háng)州的战略布局(jú)关系(xì)密切(qiè)。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的(de)营收比重只占到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集团在杭州的(de)土储补充(chōng)同样较为积极，根据诸葛找房(fáng)、住在杭(háng)州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地金额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出(chū)表现，也(yě)让(ràng)滨江集团的房企排名迅速(sù)提(tí)升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企(qǐ)排(pái)名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江(jiāng)集(jí)团实(shí)现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多(duō)家机构的(de)集(jí)中调研。滨江集团发布公(gōng)告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局(jú)重点移至存量(liàng)赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地(dì)产产(感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲chǎn)业(yè)链上的中游(yóu)环(huán)节，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务、家用(yòng)电(diàn)器、物业管理、家居(jū)用品(pǐn)。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代(dài)，所以对地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民(mín)保有(yǒu)的(de)住房规模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们(men)相对看好和内装相关的(de)行业，例如消费建(jiàn)材、家居(jū)装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年内(nèi)表现的(de)统计，目前暂居前两位的(de)都是(shì)来自家(jiā)纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者(zhě)在月(yuè)线(xiàn)连(lián)收七根阳线的(de)基础上，年内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富安娜(nà)主(zhǔ)要从(cóng)事(shì)纺(fǎng)织(zhī)家居、睡(shuì)眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下(xià)拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品(pǐn)牌。第一(yī)季(jì)度(dù)报告显示，报告期(qī)内，富(fù)安娜实(shí)现营业收入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一季(jì)报的十大流(liú)通股股东来看，能(néng)够发现该股(gǔ)早(zǎo)已(yǐ)成(chéng)为(wèi)基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括公募(mù)的中欧价值发(fā)现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞信(xìn)灵动价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募(mù)的明河(hé)2016，都在其中(zhōng)出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都(dōu)是价(jià)值派基金经理曹名长在管的产品，首季其同(tóng)时(shí)重(zhòng)仓的房地(dì)产产业链股票(piào)还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年曾经(jīng)风光一时的家居(jū)板块也因(yīn)疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转露出曙(shǔ)光(guāng)，家居板块(kuài)中年内表现最(zuì)好的是志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗(luó)洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发(fā)策略优选(xuǎn)和(hé)广发(fā)安宏回(huí)报均增加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居十大流通股股(gǔ)东中仅有(yǒu)的两只公募。有(yǒu)意思(sī)的是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的全(quán)部三只产品均登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游(yóu)的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构(gòu)所(suǒ)青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多在香港上市，如何(hé)选择(zé)成为难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛(máo)利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公(gōng)司还是希望挣的是市场化(huà)应该挣的钱(qián)，以我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比(bǐ)是比较高的(de)，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后，经(jīng)过(guò)两(liǎng)三轮合同(tóng)周(zhōu)期还(hái)能(néng)做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能做到产品提(tí)价的(de)公司很少，因为物业公(gōng)司很容易一开(kāi)始是(shì)挣钱的，后面因为(wèi)保安这些固(gù)定人员(yuán)成(chéng)本的(de)年(nián)度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意(yì)，能做到(dào)提价难度是非常(cháng)大的。但是(shì)该公司能在业内做到到期之后提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较(jiào)好(hǎo)的服务是有关系(xì)的(de)。”他进(jìn)一步强调。

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