文(wén)：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预(yù)售制、狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经(jīng)济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融存(cún)量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或(huò)经(jīng)营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商(shāng)品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式(shì)：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一(yī)是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由(yóu)第(dì)三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一(yī)一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(n狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现éng)兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现