5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周期周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几(jǐ)类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方(fāng)米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)周深是男的还是女的 周深是哪个公司的艺人地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的(de)例子。以3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的(de)上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的(de)净负(fù)债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国企地(dì)产股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良(liáng)好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的(de)去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它(tā)的基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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