5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测(cè)算(suàn)对应(yīng)潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持(chí)续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度(dù)增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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