导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市的新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)泰国相当于中国的哪个省，泰国等于中国哪个省新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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