导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿(yì)平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作(zuò)情(qíng)况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半(bàn)。菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救strong>若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的(de)缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救trong>第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能超预期。

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