导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī好来与黑人是一个牌子吗，黑人包装为什么是好来)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然(rán)存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及(jí)全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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