“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再(zài)出现(xiàn)像过去(qù)十年的系统(tǒng)性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学(xué)家洪灏向《红周刊》表示，房地产行业分(fēn)化(huà)的(de)愈加明显，让机构和(hé)投资者的关注度(dù)从板块向单个(gè)标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房(fáng)地(dì)产都已经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而且是反复地杀到(dào)了底部(bù)，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言)地产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择，需(xū)要非常小(xiǎo)心，避(bì)免选了半天，标(biāo)的公司出(chū)现爆雷的情(qíng)况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有(yǒu)大(dà)的(de)国资背(bèi)景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过(guò)红线(xiàn)的(de)。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的(de)信贷(dài)倾向(xiàng)是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来自新(xīn)盘的销售。但今年(nián)新房(fáng)的(de)销售(shòu)情况(kuàng)相较一般(bān)。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以(yǐ)整个行业出(chū)现(xiàn)了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各(gè)个方面都(dōu)非(fēi)常明显。现在有国资背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)在资(zī)本市场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但没有国资背(bèi)景的民营房(fáng)企股价大(dà)多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会特(tè)别重视企业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是不是行业内的(de)最(zuì)低水平；利润率是不(bù)是行业(yè)内最高的；融资(zī)成本是否是行业(yè)内(nèi)最低的；建安(ān)成本是否(fǒu)也(yě)是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是(shì)在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情(qíng)况，且有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股(gǔ)为(wèi)例(lì)，《红周刊(kān)》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发现，截至2022年末(mò)，天房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷(yí)等国央企(qǐ)“三道红线”全踩。

　　除(chú)此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产、云南城投、首开股份、珠江股份(fèn)、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也踩了(le)“三(sān)道红线”中(zhōng)的(de)两条(tiáo)。

　　2022年激进扩张(zhāng)房(fáng)企

　　需警(jǐng)惕其重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房企，其财务指标称得上(shàng)完(wán)全健康的仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得注(zhù)意(yì)的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一(yī)步(bù)考验着(zhe)国(guó)央企(qǐ)的(de)资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对(duì)房企而(ér)言(yán)，扩张(zhāng)速度(dù)网络语言牛马是什么意思，什么牛马是什么意思网络语言的张弛(chí)有度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准确，有助于(yú)房企储备优质“弹(dàn)药”；但过于乐观的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及(jí)过(guò)于激进(jìn)的扩(kuò)张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置的一家(jiā)房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年(nián)的净借(jiè)贷(dài)比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉(jué)到(dào)机(jī)会来了，其(qí)开始在(zài)一线城市进行大举拿地，净负债率也(yě)由(yóu)此前的(de)33％左右水准提高到(dào)45％左右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与(yǔ)此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快速的开盘利用率，预计今年会有更(gèng)多(duō)的楼盘(pán)入市。像这类企业就(jiù)符合“最后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面，在(zài)于它本(běn)身储备了很(hěn)多弹药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线城市(shì)，另外(wài)一半也主要集(jí)中在强二(èr)线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面，它的(de)扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速(sù)度让人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年(nián)、2017年，或(huò)者说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民(mín)营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会(huì)时要出手(shǒu)，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负债率扩张得(dé)太快，但未(wèi)来的两年(nián)市场没(méi)有想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量(liàng)一家房企的扩(kuò)张速度是否激进？陈(chén)昊扬向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，主(zhǔ)要还是看房企(qǐ)的(de)净负债率水平(píng)，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如(rú)果超(chāo)过60％，就是(shì)扩张得过于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债率要求不(bù)得高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当(dāng)前房地产行业(yè)的复苏(sū)速(sù)度并(bìng)没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规(guī)避(bì)公司净负债率提高到一个比(bǐ)较(jiào)危险的(de)水(shuǐ)平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国(guó)金茂(mào)、华(huá)发股份、越(yuè)秀地(dì)产(chǎn)、绿(lǜ)城中国、保利(lì)发(fā)展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交(jiāo)地产净负债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明(míng)对(duì)比的(de)是，华(huá)润置地、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江(jiāng)集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在(zài)践(jiàn)行较积极的拿(ná)地策略的同时，也较好地控制了(le)公司(sī)的扩(kuò)张速度(dù)与净负债率水平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他(tā)们是以同一(yī)筛(shāi)选(xuǎn)标准来看(kàn)国央企与民营(yíng)房企(qǐ)，但(dàn)在(zài)各维(wéi)度的实(shí)际表(biǎo)现上(shàng)，国央企确(què)实会更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的(de)融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融(róng)就融(róng)，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企，机构更加(jiā)看好国(guó)央企，但这(zhè)也(yě)并不意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没有“黑马”的(de)存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江集(jí)团(tuán)的十大流通股东(dōng)中新进了(le)“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景顺(shùn)长(zhǎng)城(chéng)中(zhōng)国回(huí)报灵活配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨江集团。根据一(yī)季(jì)报，该资(zī)产公司的几(jǐ)只产品合计持(chí)有滨(bīn)江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受(shòu)青(qīng)睐，和其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一(yī)定关系(xì)。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表(biǎo)现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等(děng)多维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长势(shì)头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利润依(yī)次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年(nián)一季(jì)报，今(jīn)年一季度，滨江集(jí)团(tuán)更是实现了扣非归母净利(lì)润5.41亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代(dài)”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩的持(chí)续(xù)增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区(qū)的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到(dào)近六成(chéng)。近三(sān)年持续(xù)稳(wěn)居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此同时(shí)，滨江集团在杭州(zhōu)的土储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州(zhōu)的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现(xiàn)，也让滨江集团(tuán)的房企排(pái)名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。