导读

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不(bù)到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很(hěn)大三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不(bù)意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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