OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT一周期是什么意思是多少天进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对(duì)哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场(chǎng)波动(dòng)较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风一周期是什么意思是多少天险(xiǎn)规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其(qí)实有些(xiē)隐含(hán)收益(yì)率高的(de)产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金执行(xíng)董事高如星对此表(biǎo)示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开(kāi)的(de)业绩说明会(huì)中管一周期是什么意思是多少天理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明(míng)会(huì)上，运营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路(lù)又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述(shù)公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负(fù)责人(rén)介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方(fāng)。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三(sān)个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前(qián)的(de)空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一(yī)些独栋形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享和联合(hé)营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能(néng)面临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化(huà)解当前突发事(shì)件的(de)所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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