OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润(别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不(bù)利(lì)消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前(qián)上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其实有些(xiē)隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的(de)信(xìn)心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和(hé)核(hé)实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰(fēng)富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智(zhì)能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从(cóng)意(yì)向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么别急老师今天晚上随你弄，别急老师来满足你多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的空置率为(wèi)何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人解释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历(lì)史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看(kàn)到出(chū)租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示(shì)，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资(zī)产上市平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的(de)发展。”相关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基(jī)金扩容的(de)第一步，也是(shì)至(zhì)关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了一(yī)些突(tū)发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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