近两年火(huǒ一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思)爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通过(guò)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过(guò)对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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