5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年特(tè)殊的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路(lù)的(de)话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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