万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解(jiě)抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022ng>

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出(chū)钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然已经推出(chū)了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(sh山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022ì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押(yā)陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身？