近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案安(ān)”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的(先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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