一线城市，也不端着(zhe)了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深(shēn)圳(zhèn)取(qǔ)消二(èr)手(shǒu)房指导价的消息在(zài)房(fáng)产(chǎn)圈(quān)刷屏了(le)。

　　这(zhè)条消息为什么这么重要？首(shǒu)先二手房指导价被称为(wèi)“核弹(dàn)级”政策，其次深圳(zhèn)几(jǐ)乎是(shì)最后一个还在“认真”实施这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的城(chéng)市，最后深圳是房价前三的核心(xīn)城市。所以，深圳的一举一动都具有风向标意(yì)义(yì)。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指(zhǐ)出，深(shēn)圳二(èr)手(shǒu)房指导价如(rú)果取(qǔ)消，首先(xiān)有利于(yú)深圳二手(shǒu)房回暖，然后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全国(guó)楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调(diào)控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳(zhèn)疯传“二手房指导价(jià)”正式(shì)结束。传(chuán)言称：二手房贷款不(bù)按官方参考价（指(zhǐ)导价），银(yín)行核定房价以网(wǎng)签备(bèi)案价和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参考价真正变成(chéng)了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件(jiàn)。据证券时报21日(rì)消息(xī)，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未(wèi)接到正(zhèng)式通知(zhī)，目(mù)前(qián)仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易(yì)居研究院研究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大概率为(wèi)真，更多体现为银行贷(dài)款等领域按(àn)照(zhào)新的(de)规则进行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房苹果x多重指导价横空出世。当时，深圳一(yī)口(kǒu)气公布了全(quán)市3595个小区的(de)参(cān)考(kǎo)价，很多南山、福田、宝安中心区的高价(jià)盘，直接按照当时(shí)的(de)市(shì)场价打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能(néng)按(àn)照指导价来计算首付(fù)、发放贷(dài)款。

　　当时(shí)大家还不觉得厉害(hài)，但(dàn)经历了这(zhè)两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指导(dǎo)”，可以首付(fù)3成(chéng)即300万(wàn)；如(rú)果(guǒ)指(zhǐ)导价打七(qī)折(zhé)即700万，那么首付3成210万(wàn)，加上需要全款(kuǎn)支付的(de)部分，实际首(shǒu)付去到了510万，相当(dāng)于(yú)首付5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大(dà)批量买家，失去(qù)了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推(tuī)行二(èr)手房参考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成(chéng)都、三亚、西安、合(hé)肥、广州等10多(duō)个城(chéng)市陆续跟进。事实也确实证(zhèng)明了(le)，这条政(zhèng)策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安(ān)居客的统计，实施二手房指(zhǐ)导价的10个城市，有8个挂(guà)牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的(de)影响，二手房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为(wèi)例(lì)，全国70个大中(zhōng)城市房价只(zhǐ)有6个同比上(shàng)涨(zhǎng)，其他的泥沙(shā)俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付(fù)出了沉重(zhòng)代价(jià)

　　据深圳(zhèn)乐(lè)有家研究中(zhōng)心数据显示：成交量上，二手房指导价出(chū)台当年，深圳二手住宅成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交(jiāo)量同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创近(jìn)二苹果x多重十年最低(dī)记录，相较2020市场(chǎng)高(gāo)峰(fēng)缩水近八成。

　　价(jià)格方面(miàn)，与二手房(fáng)指导价发布(bù)当(dāng)月(yuè)相比(bǐ)，如今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参考价的房源占比大幅增加(jiā)。2023年(nián)一季度(dù)，深圳各区二手房成(chéng)交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实经历其中的人，才能深切的(de)感知其(qí)威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农(nóng)三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供(gōng)12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果案例属实，买(mǎi)家的实(shí)际购房成本高达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的(de)房贷和持有成本(běn)，差不多亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创(chuàng)下(xià)多年新低，学区房(fáng)神话不(bù)再，房(fáng)产中介的日子难过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来，实施了二(èr)手房指导价的(de)城市陆陆(lù)续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最(zuì)近一线(xiàn)城市也(yě)不端着了。

　　近日，北京在房山区试点(diǎn)多子女家庭和(hé)职住平衡家庭购房支持政策(cè)。上海也考虑予(yǔ)以多(duō)孩家庭在新房计(jì)分制(zhì)度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份70个大(dà)中城市商(shāng)品住宅(zhái)销售价格(gé)变动情况来(lái)看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是(shì)同比去(qù)年依(yī)然是(shì)下降的。

　　北(běi)京、上海已经同(tóng)比(bǐ)增长了，其他二(èr)线城市如杭(háng)州(zhōu)、成都、南京、合肥等城市价格都是同(tóng)比上(shàng)涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更急(jí)。3月份，两部门联(lián)合发文，全面(miàn)推动二手房“带押过户”全国(guó)实施(shī)，这(zhè)是一条被广(guǎng)泛好评的(de)新政。对(duì)于激(jī)活二(èr)手房(fáng)交易，具有定海(hǎi)神针(zhēn)般的作用。

　　住建(jiàn)部部长倪虹(hóng)近(jìn)日更是(shì)指出：建筑业、房地产企业要(yào)发(fā)挥国民(mín)经济“顶梁(liáng)柱”“压舱(cāng)石”作(zuò)用(yòng)。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意思(sī)就是——顶梁(liáng)柱如(rú)果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市(shì)的政(zhèng)策，还有一大(dà)波正在路(lù)上(shàng)...

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