万柳(liǔ)书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨中国有多少万大军，中国多少万兵力债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解(ji中国有多少万大军，中国多少万兵力ě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出中国有多少万大军，中国多少万兵力钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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