文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得政府批(pī)准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统(tǒng)一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题(tí)，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的(de)开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积(jī)违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售管理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发(fā)企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一(yī)的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金(jīn)。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企业，加大(dà)支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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