近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定分红，15只公尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额(é)持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益(yì)是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券(qu尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快àn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红。一(yī)旦3尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快0年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的(de)特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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