导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据，大(dà)致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不(bù)意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生(shēng)的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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