文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(ti攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别ān)经(jīng)地(dì)义。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加(jiā)速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门(mén)不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按(攻坚克难与攻艰克难有何区别呢，攻坚克难和攻坚克难有何区别àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋(wū)交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对(duì)期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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