万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(ré对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人n)，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liá对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人ng)债权转让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北(běi)分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的(de)它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化(huà)业(yè)务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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