导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本(běn)文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。<对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思/p>

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人对方发省略号是什么意思，微信发省略号是什么意思均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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