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　　万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被(bèi)中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达北分(fēn)讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没(méi)资(zī)金解抵押(yā)，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查封、数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的(de)可以向法院提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最(zuì)高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了(le)中赫集(jí)团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于(yú)收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中(zhōng)赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持(chí)续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(数字大写金额正确写法是什么意思，数字金额大写规范注意yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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