OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级(jí)市场的影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继(jì)续延(yán)续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉(lā)升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一(yī)位业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)场内资金有所流狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星(xīng)对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资(zī)产就(jiù)回调不(bù)少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中(zhōng)管理人就相关事项进行(xíng)了解释说明(míng)，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书(shū狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现)和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)坦言(yán)，事发突然确实(shí)始料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们(men)正在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽快锁定(dìng)一些(xiē)重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选(xuǎn)区(qū)域内的不(bù)同(tóng)物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述(shù)负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科(kē)目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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