万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少中赫(hè)集团的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么(míng)房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间(jiān)完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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