近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来源为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度(dù)来看，一方面是公募R乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲EITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作乌蒙山连着山外山是什么歌，乌蒙山连着山外山是什么歌曲(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是(shì)本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(liǎng)大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)在(zài)经营权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供(gōng)分配(pèi)的现金实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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