OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度(dù)二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团(tuán)队表示了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预(yù)计签(qiān)署意腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租(zū)率将得到(dào)回升。没想腰围63是多少尺码，腰围63是多大尺码到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的(de)时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可(kě)能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相关负(fù)责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月履(lǚ)约保证金给了(le)我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人(rén)解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而(ér)这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千多(duō)平的(de)大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江光大园单层以一千平的(de)面(miàn)积为主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续我(wǒ)们(men)在资(zī)源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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