文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模(mó)式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师(shī)的(de)核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的(de)责(zé)任(rèn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语配，以租养房”的(de)福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行等多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至(什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室(shì)内清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入(rù)开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合(hé)同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 什么春白雪是什么成语，什么春白雪是什么成语