近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例(lì)的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖)，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的(de)过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基(jī)金价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立云肖是哪几个生肖 云属于什么生肖的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层(céng)资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多(duō)重因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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