文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信(xiìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在(zài)中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定(dìng)停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场快速(sù)发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前(qián)的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)i房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代(dài)的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套(tào)取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、i窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严(yán)格，资(zī)金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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